Kan een holding of BV een huis kopen?

Kan een holding of BV een huis kopen? Mogelijkheden, fiscale regels en financiering

Ja, een holding of BV kan een huis kopen. Dat kan met eigen vermogen vanuit de holding of via een hypothecaire lening op naam van de onderneming. De aankoop valt onder de vennootschapsbelasting, met fiscale gevolgen die afhangen van het doel: verhuur, investering, of gebruik door jou als directeur groot aandeelhouder.

Steeds meer ondernemers onderzoeken de mogelijkheden om vastgoed aan te kopen via hun BV of holding. Soms als belegging, soms voor verhuur aan derden, soms om in privé te gaan wonen. Wat mag wel, wat mag niet, en welke fiscale regels gelden er in 2026? Op deze pagina lees je hoe het werkt, welke financieringsroutes mogelijk zijn en waar je als DGA op moet letten.

Wat is een holding ook alweer?

Een holding is een moederbedrijf dat eigenaar is van één of meerdere werkmaatschappijen. Veel ondernemers kiezen voor deze structuur om risico’s te spreiden en fiscale voordelen te benutten. De holding bouwt vermogen op, bijvoorbeeld uit dividenduitkeringen van de werkmaatschappij, en kan dat vermogen vervolgens inzetten voor investeringen, waaronder vastgoed.

Wat hier wordt beschreven geldt grotendeels ook voor een gewone BV die geen holdingstructuur kent. In de tekst gebruiken we daarom holding en BV door elkaar, de fiscale en juridische principes zijn vergelijkbaar.

Kan een holding een huis kopen?

Er zijn twee manieren waarop een holding of BV vastgoed kan verwerven:

• Aankoop met eigen vermogen; als er voldoende liquiditeit in de holding zit, koopt de holding het pand direct zonder externe financiering.
• Aankoop met een hypothecaire lening; de holding sluit een zakelijke hypotheek af bij een gespecialiseerde geldverstrekker, met het pand als onderpand.

Het doel van de aankoop bepaalt grotendeels de fiscale gevolgen. Een investering om geld in de BV te laten renderen, een woning voor zakelijke verhuur of een huis voor jou als DGA om zelf te bewonen, dit zijn drie verschillende routes met elk eigen aandachtspunten.

Een aankoop via je holding is vooral interessant als je:

• vermogen in je BV hebt staan dat je niet privé nodig hebt
• op zoek bent naar een manier om dat geld rendement te laten opleveren
• een woning zoekt voor tijdelijke verhuur aan expats of andere zakelijke huurders
• een bedrijfspand wilt aankopen dat je werkmaatschappij gaat huren van de holding

Hypotheek vanuit holding: hoe werkt het?

Een hypotheek vanuit je holding werkt in essentie als een reguliere zakelijke hypotheek, maar dan met de holding-BV als leningnemer in plaats van jou privé. Dat heeft praktische én fiscale gevolgen.

De aanvraag verloopt anders dan bij een privéhypotheek:

• Niet jouw privé-inkomen is leidend, maar de kasstroom en het vermogen van de holding
• De geldverstrekker beoordeelt of de holding de maandlasten kan dragen, meestal op basis van dividendstroom, huurinkomsten of beleggingsrendement
• Vaak wordt een persoonlijke borgstelling van de DGA gevraagd, zeker bij beperkte cijferhistorie van de holding
• De rente ligt doorgaans hoger dan bij een particuliere hypotheek

Welke partijen verstrekken hypotheek aan een holding?

Niet elke bank biedt een hypothecaire lening aan een holding voor woningvastgoed. De grootbanken zijn doorgaans terughoudend, vooral als de woning bewoond gaat worden door de DGA zelf. Wél actief in dit segment zijn gespecialiseerde zakelijke vastgoedfinanciers en alternatieve kredietverstrekkers. Wij werken met meer dan 40 geldverstrekkers en kennen de partijen die hierin gespecialiseerd zijn.

Lenen van je eigen BV als alternatief

Naast een externe hypotheek kun je ook de andere kant op redeneren: jij als DGA leent geld vanuit de holding voor een privé-aankoop. Daar gelden andere regels en grenzen voor, lees ook hoeveel mag je lenen van je BV voor de actuele wetgeving en de €500.000-grens.

Huis kopen via holding en verhuren: wat moet je weten?

Een veelvoorkomende route is een woning kopen via de holding om te verhuren. Dat kan een uitstekende investering zijn, mits je de fiscale en juridische haken en ogen kent.

• Verhuur aan derden

Verhuur je het pand aan derden (expats, particulieren of een zakelijke huurder), dan zijn de huurinkomsten belast in de vennootschapsbelasting (VPB). Daar staat tegenover dat je veel kosten kunt aftrekken: hypotheekrente, onderhoud, beheerkosten en afschrijvingen. De waardestijging van het pand bij verkoop valt eveneens in de VPB. Voor langetermijnverhuur kan dit aantrekkelijk zijn omdat je rendement opbouwt binnen je BV-vermogen.

• Verhuur aan jezelf als DGA

Fiscaal het meest delicaat. Verhuur je het pand aan jezelf, dan eist de Belastingdienst een marktconforme huurprijs. Een te lage huur ziet de fiscus als verkapt loon of dividend. Vereisten: een schriftelijke huurovereenkomst, een huur vergelijkbaar met wat een onafhankelijke partij zou betalen, en bedenk dat zelfbewoning vanuit de BV soms juist ongunstiger uitpakt dan privé kopen.

• Tweede woning kopen via BV

Een tweede woning (vakantiehuis, beleggingspand, recreatiewoning) kopen via je BV is fiscaal vaak interessanter dan een eerste woning. De woning valt niet onder de hypotheekrenteaftrek in box 1, maar je kunt kosten in de VPB aftrekken en bouwt vermogen op binnen de holding. Een doorrekening per specifieke situatie is wel essentieel.

Privégebruik: let op fiscale regels en voorwaarden

Wil je de woning zelf gaan bewonen? Dan kun je via je eigen holding een hypotheek verstrekken voor de aankoop. Dit kan een slimme manier zijn om financieringslasten laag te houden én rente terug te laten vloeien naar je eigen onderneming. Let wel goed op de voorwaarden.

Notarisvereiste sinds 2023

Sinds 1 januari 2023 moet de hypotheekakte officieel worden gepasseerd bij een notaris om gebruik te kunnen maken van hypotheekrenteaftrek. Zonder notariële akte ziet de Belastingdienst de lening niet als eigenwoningschuld en vervalt het recht op renteaftrek. Reken op 1500 tot 2000 euro notariskosten, een eenmalige uitgave die zich bij grotere bedragen ruimschoots terugverdient.

Verdere voorwaarden:

• Niet meer lenen dan 100% van de woningwaarde
• Een marktconforme rente afspreken, doorgaans tussen 4% en 6%. Als referentie kun je vergelijkbare rentes hanteren van reguliere hypotheekverstrekkers
• Annuïtair of lineair aflossen binnen 30 jaar (eis voor renteaftrek in box 1), andere aflosvormen komen in box 3 terecht
• Duidelijke schriftelijke afspraken, vastgelegd en ondertekend door beide partijen

Bij twijfel: laat de constructie doorrekenen door een fiscalist. De fiscale gevolgen verschillen sterk per situatie.

Een bedrijfspand financieren via je holding

Niet alleen woningen, ook bedrijfspanden zijn een veelvoorkomende aankoop via de holding. Voordeel: je kunt fiscale aftrekposten benutten (renteaftrek, afschrijvingen), bouwt vermogen op binnen je onderneming en houdt het pand uit het risicovermogen van de werkmaatschappij.

Een gangbare constructie is dat de werkmaatschappij het pand huurt van de holding. Zo creëer je een vaste inkomstenstroom binnen de holding en blijft het eigendom in eigen handen. Risico: er ligt een fors bedrag voor langere tijd vast, dus de liquiditeit van de holding kan onder druk komen bij tegenvallers.